פסק-דין בתיק ע"א 33784-11-11

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת שירלי רנר) בת"א 3665/04 מיום 2.10.11.

1.         המשיבה הגישה תביעה לתשלום שכר טרחה עבור שירותים שסיפקה למערערים בקשר עם בניית פרוייקט על ידי חברת שיכון עובדים השקעות בע"מ (להלן: שיכון עובדים) על קרקע שבבעלות המערערים. בית משפט קמא קיבל את התביעה וחייב את המערערים יחד ולחוד לשלם למשיבה סך של 921,551 ש"ח, הוצאות האגרה ושכ"ט בסכום של 40,000 ש"ח. 

2.         המערערים ושיכון עובדים חתמו בשנת 1994 על הסכם לבניית פרוייקט מגורים ומסחר על מגרש הרשום על שם המערערים. ביום 8.9.99 הודיעה שיכון עובדים על ביטול ההסכם. בעקבות זאת החל להתנהל בין הצדדים משא ומתן לתיקונו. המערער 1 העביר את נוסח ההסכם המתוקן לבדיקתו של רואה חשבון, הוא מנהל המשיבה. בעקבות זאת ניהל מנהל המשיבה משא ומתן לתיקון ההסכם המקורי, אשר הוביל לחתימתו של הסכם מתקן ביום 19.7.00.

3.         בין המערערים למשיבה נחתם הסכם שכר טרחה שנשא את התאריך 11.7.00 (להלן: הסכם שכה"ט). בהסכם שכה"ט, שהוא הסכם קצר מאוד הכולל שני עמודים בלבד, נקבע כי " בתמורה לשירותים שהוגשו על-ידי אזמור ללוי ולשירותים שיוגשו לו על-ידה בכל הנוגע לגיבוש ולחתימת מסמך התיקון להסכם מ-7 בנובמבר 1994 ולגיבוש הסכמות עד לסיום ולהשגת הסכם עם בנק אוצר החייל... מתחייב לוי לשלם לאזמור שכר טרחה בשווי של דירת מגורים בת שלושה חדרים, מחסן וחניה שייבנו על המקרקעין". עוד נקבע בהסכם שכה"ט, כי " אם מסיבה כלשהי שיכון עובדים לא תבנה את הפרוייקט ו/או אזמור תהיה מנועה מלבחור ולקבל את הדירה כאמור לעיל, מתחייב לוי לשלם לאזמור את שכר טרחתה במזומן". הצדדים היו חלוקים בעניינים שונים בנוגע להסכם שכה"ט כפי שיפורט להלן.

4.         המשיבה טענה כי המועד שבו נחתם הסכם שכה"ט איננו המועד האמור בו, אלא בחודש ספטמבר 2000, וזאת לאחר חתימת ההסכם עם שיכון עובדים ולאחר שהועברה טיוטת הסכם שכה"ט לעיונו של המערער 1, מנהל המערערות 2 ו-3, והוא עיין בה וערך בה שינויים. המערערים טענו כי הסכם שכה"ט נחתם באותו יום בו נחתם ההסכם עם שיכון עובדים כאשר לאחר החתימה הפתיע מנהל המשיבה את המערער 1 והגיש לחתימתו את הסכם שכה"ט.

            בית משפט קמא קיבל את גרסת המשיבה לפיה על אף האמור בכותרת הסכם שכה"ט הוא נחתם בחודש ספטמבר 2000 ומנה לכך שלושה טעמים: האחד, התאמתה של גרסה זו לאמור במסמך ת/1 המהווה פנייה של המשיבה ללשכת מס שבח מקרקעין; השניה, התיישבותה של הגרסה עם התיקונים בכתב יד בהסכם שכה"ט אשר הוכנסו בכתב ידו של המערער 1, לבקשתו; והשלישית, המהימנות שרחש בית המשפט לעדותו של מנהל המשיבה בענין זה.

5.         בית המשפט נתן דעתו לפרשנותו של הסכם שכה"ט, אשר כולל, כאמור, שתי חלופות: תשלום בעין באמצעות העברת דירה לבעלות המשיבה, או תשלום במזומן. המשיבה טענה כי החלופה בדבר התשלום במזומן מתייחסת לשוויה של הדירה האמורה בתשלום בעין. המערערים טענו כי התשלום במזומן מכוון לתשלום על-פי שעות עבודה, בהתאם לנוהג שהיה קיים בין הצדדים בעבר.

            במחלוקת זו העדיף בית המשפט את עמדת המשיבה. בית המשפט נסמך על לשונו של הסכם שכה"ט אשר הזכיר את נושא התשלום במזומן פעמיים: בפעם הראשונה דובר על העברת דירה או תשלום שוויה, ובפעם השניה דובר על ההתחייבות לשלם את שכר הטרחה במזומן אם לא תתממש חלופת התשלום בעין. בית המשפט סבר כי יש מקום ליתן פרשנות אחידה לנושא התשלום במזומן, על-פי כוונת הצדדים המשתמעת מן ההסדר הבסיסי שביניהם לפיו שכה"ט יהיה דירה או שוויה של דירה. כמו כן מצא בית המשפט, כי אין כל סבירות באפשרות שהמשיבה תמתין עד למועד שבו יתברר שהפרוייקט לא ייבנה על-מנת לקבל שכר עבודה לפי שעות. בית המשפט התייחס גם לכך שחלופת התשלום במזומן אינה מבהירה את אופן חישוב שכר הטרחה, ולכן  גם מסיבה זו יש לפרש את התשלום במזומן האמור בהסכם שכה"ט כתשלום שוויה של הדירה האמורה בו.

6.         מחלוקת נוספת בין הצדדים היתה בשאלת המועד בו התגבשה חובת תשלום שכר הטרחה, כאשר המשיבה טענה כי מועד התשלום מתגבש עם ביטולו של ההסכם לבניית הפרוייקט בין המערערים לבין שיכון עובדים. המערערים טענו לעומת זאת, כי הצדדים הביאו בחשבון את האפשרות שהפרוייקט יימשך שנים רבות ולדידם אף אין רלבנטיות לזהות הגוף הבונה, ולכן טרם התגבשה עילת התביעה וזו תקום רק עם השלמת הפרוייקט על-ידי חברה זו או אחרת (במהלך הבאת הראיות התברר כי המערערים הגיעו להסכם חדש עם שיכון עובדים, ואולם, ועל כך אין חולק, עד היום עומד המגרש בשיממונו וטרם החלה הבניה עליו).

במחלוקת האמורה קבע בית המשפט כי מנוסחו של הסכם שכה"ט עולה שהצדדים ביקשו לקשור בין מועד תשלום שכר הטרחה לבין הבניה או אי הבניה על ידי שיכון עובדים, כך שמועד התשלום יהיה תלוי במועד השלמת הבניה על ידה בהתאם להסכם בין המערערים לבין שיכון עובדים שהיה בתוקף באותה עת. עוד נקבע, כי בעת שנחתם הסכם שכה"ט בספטמבר 2000 כבר השלימה המשיבה את עיקר העבודות בגינן הוסכם על תשלום שכר הטרחה. הצדדים הסכימו כי שכר הטרחה ישולם עם השלמת הבניה על-ידי שיכון עובדים, ככל הנראה לנוכח מצבו הכלכלי של המערער 1, ואולם אין לראות בכך הסכמה של המשיבה להמתין עם התשלום ללא הגבלת זמן. זאת, במיוחד, מקום שהעבודה מושא הסכם שכה"ט בוצעה בין השנים 2003-1999. לפיכך קבע בית המשפט, כי המועד בו התגבש החיוב בתשלום שכר הטרחה הוא המועד בו התברר כי שיכון עובדים אינה עומדת לבצע את הפרוייקט וכי ההסכם בינה לבין המערערים בוטל. קרי, באפריל 2001.

7.         הצדדים היו חלוקים גם בשאלה האם ביצעה המשיבה את העבודות המקנות לה את הזכות לשכר טרחה. בענין זה קבע בית המשפט כי הוסכם על תשלום שכר טרחה בגין שני סוגי שירותים: האחד, גיבוש וחתימה של מסמך התיקון להסכם עם שיכון עובדים מנובמבר 1994; והשני, גיבוש הסכמות עד להשגת הסכם עם בנק אוצר החייל לגבי תנאי ההלוואות ותנאי שטר המשכנתא.

            אשר לגיבוש ולחתימה של מסמך התיקון להסכם עם שיכון עובדים, הסכם שכר הטרחה נחתם כחודשיים לאחר ההסכם המתקן, קרי, לאחר שהשירות כבר סופק.

            בכל הנוגע לשירות השני בדבר גיבוש והשגה של הסכם עם בנק אוצר החייל לגבי תנאי ההלוואות ושטר המשכנתא, קבע בית משפט קמא כי המשיבה ביצעה את השירותים להם התחייבה על פי הסכם שכה"ט. בית משפט קמא קיבל את עדותו של מנהל המשיבה, לפיה החל מחודש מרס 2000 טיפל מול בנק אוצר החייל בכל הקשור ליתרת החוב והמשיך בטיפול עד לחודש מאי 2003 בליווי צמוד של עו"ד מאיר פורגס, שייצג את המערערים אותה עת, עד אשר סוכמו תנאי הריבית והעמלות על ההלוואות ומשיכות היתר והטיפול הועבר לעו"ד פורגס לצורך ניסוח ההסכם. עדותו זו נתמכה בנספחים שצורפו לתצהיר. מנהל המשיבה הגיע להסכמה עם בנק אוצר החייל לגבי המערערים, העביר את עיקרי ההסכמה לעו"ד פורגס שהיה אחראי לניסוח ההסכם, ובכך השלים את עבודתו מול בנק אוצר החייל, תוך שהמערער 1 היה מעורה בכל השלבים עד לחתימת ההסכם עם בנק אוצר החייל.

8.         על פי ההסכם התחייבו המערערים לשלם למשיבה בתמורה לשירותים שסופקו על ידה באמצעות דירה שתיבנה בפרויקט או שוויה במזומן. המשיבה הגישה כראיה חוות דעת מומחה של השמאי יוחנן בר-גרא, לפיה שוויה של דירת מגורים שצפויה היתה להיבנות בפרוייקט שבמתחם, נכון למועד השומה, פברואר 2004, עומד על סך 168,000$ בתוספת מע"מ. השמאי גם העריך את שוויה של חניה מקורה בסך 13,000$ בתוספת מע"מ. ב"כ המערערים נמנע מחקירת השמאי על חוות דעתו, והמערערים אף לא הגישו חוות דעת נגדית. בית משפט קמא קיבל את האמור בחוות הדעת ודחה את טענת המערערים לפיה היה מקום להפחית 20% משווי הדירה בשל אי ודאות ו-7% נוספים מטעמי היוון.

            סופו של דבר, כאמור, חייב בית המשפט את המערערים לשלם למשיבה סך של 921,551 ש"ח, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה וכן לשלם את הוצאות האגרה בתוספת שערוך ושכ"ט עו"ד.

9.        המערערים אינם משלימים עם קביעותיו של בית-משפט קמא ומיקדו את ערעורם בשלושה נושאים.

האחד, כי המועד לתשלום שכר הטרחה טרם הגיע. בעת כריתת הסכם שכה"ט, הוסכם על שכר גבוה במיוחד מתוך צפי שפרוייקט הבניה יארך זמן רב. לפיכך, יש להמתין עד שהבניין יעמוד על תילו, שאז תוכל המשיבה לקבל את הדירה המובטחת.

השני, ביצוע השירות לו התחייבה המשיבה מול בנק אוצר החייל. בהקשר זה נטען, כי לא הושג הסדר עם בנק אוצר החייל וממילא המשיבה לא השלימה את התחייבויותיה בעניין זה. מתוך הראיות שהגישה המשיבה עולה, כי מדובר בעבודה שלא היתה עקבית ובוודאי לא זו שהמערערים ציפו לה על-פי הסכם שכה"ט. זאת ועוד. גם השירות מול שיכון עובדים לא ניתן, שכן ההסכם המתקן שנחתם בין שיכון עובדים למערערים מרע את מצבם של המערערים לעומת ההסכם המקורי.

השלישי, בנוגע לשווי הדירה המשמש אמת מידה לקביעת גובה שכר הטרחה במזומן. אשר לכך היה מקום להפחית 7% בשל היוון, כפי שנעשה בעניינו של ב"כ המערערים דאז, עו"ד ש. בירן, שגם בעניינו נערך הסכם שכר טרחה דומה לזה שנערך עם המשיבה. כמו כן טען ב"כ המערערים כי היה מקום לקבוע שווי דירה ללא חניה ומחסן.